Cette étude, réalisée sur le parc de logements sociaux à Paris sur l’année 2015, est la résultant d’une collaboration étroite entre l’Observatoire du logement et de l’habitat de Paris (OLHP), la Mairie de Paris, la Préfecture de Paris, l’Université Paris-Est Créteil et la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Ile-de-France (DRIHL). La synthèse, ici présentée, reprend les grandes lignes de l’étude sortie en octobre 2016, soit la première partie du rapport annuel sur l’accès au logement social à Paris.
Une diversité architecturale
Le parc du logement social parisien se caractérise par une grande diversité architecturale et morphologique : cités ouvrières (avant 1914), HBM (Habitations Bon Marché) ceinturant la ville (1920-1930), tours et barres (1960-1970) et immeubles de plus petits gabarits depuis les années 1980 qui ont changer la politique du logement social en réhabilitant également d’anciens immeubles.
Le parc existant
Au 1er janvier 2015, le logement social parisien concentre plus de 220 000 logements. Ils sont considérés comme étant au titre de la loi SRU [Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain de 2000 qui impose à chaque commune de plus de 1500 habitants et intégrée dans une aire urbaine de plus de 50 000 habitants de posséder 25% de logement sociaux dans sa commune sous peine d’amendes en cas de refus]. Ces logements sociaux dans la capitale représentent 19% des résidences principales, mais si l’on ajoute les différents projets en cours, les logements sociaux représentent plus de 20% des résidences principales parisiennes. Ces logements sont majoritairement implantés en périphérie de la ville (plus de 44% de ces logements dans les arrondissements du 13e, 19e et 20e).
L’ensemble du parc de logements sociaux est géré par une vingtaine de bailleurs sociaux (Paris Habitat, Domaxis, Batigère etc.) qui se départagent la gestion de ces logements (gestion locative, travaux de réhabilitation par exemple).
La croissance du parc de logements SRU
Depuis l’inventaire des logements sociaux parisiens réalisés à partir de 2001, le nombre de logements SRU a augmenté de 6 points de pourcentage en 15 ans passant de plus de 13% à presque 20% aujourd’hui. De plus, au cours de l’année 2015 c’est plus de 7300 logements sociaux ont été agréés et financés à Paris.
La production de logements sociaux provient de trois sources distinctes : la construction de nouveaux immeubles, la réhabilitation complète d’anciens immeubles vétustes et l’achat d’immeubles vendus sur le marché de l’immobilier. Les 7300 logements sociaux agréés et financés en 2015 se décomposent comme tel : 30% de logements neufs à construire, 8% à réhabiliter et 62% achetés sur le marché de l’immobilier.
La demande de logement social
A la fin 2015, ce sont près de 220 000 demandeurs de logement social à Paris dont près de 130 000 ménages. Depuis quelques années, les demandeurs de logement social à Paris habitant hors Paris sont de plus en plus nombreux soit une hausse de 75% depuis 2011. Cette hausse s’expliquer, selon l’APUR, par l’augmentation des séparations de ménages et la recomposition des familles. Pourtant, paradoxalement, les prix du logement et des loyers ne cessent d’augmenter.
Cependant, la priorité des demandes se fait sur une série de critères : compatibilité entre la taille du logement et la taille du ménage, compatibilité entre le loyer et les revenus du ménage, compatibilité entre la localisation du logement et les souhaits de localisation du ménage. Concernant l’ancienneté de la demande, en moyenne, les parisiennes attendent 3 ans et les hors parisiens 2 ans ce qui démontre une forte problématique au sein de la métropole parisienne.
Le profil social des demandeurs de logement social
En 2015, les personnes seules représentent 45% des demandeurs de logement social contre 24% pour les ménages de 3 ou 4 personnes et 8% pour les ménages de 5 personnes ou plus. De plus, plus de 70% des ménages ont un revenu inférieur au plafond PLA I (plafond les plus bas du logement social). Ces demandeurs ciblent les logements situés dans le nord-est ou le sud-est de la capitale.
Concernant les CSP significatives dans les types de demandeurs d’emplois, cette thématique n’est plus qualitativement intéressante dans cette étude. Par ailleurs, concernant les âges, le demandeur est surreprésenté, à 36%, par des personnes de 55 ans ou plus et 8% par des moins de 25 ans ; mais la tranche d’âge la plus représentée (à 40%) est les 25-39 ans.
Le statut d’occupation et la taille des logements occupés
A près de 35%, les demandeurs souhaitent un logement social dans le locatif privé. Plus de 3% des demandeurs se qualifient comme étant « sans domicile fixe ».
Concernant la taille des logements, les logements parisiens sont généralement assez petits avec, en moyenne 2,5 pièces par ménage, et près de 55% des locataires occupent un logement d’une ou deux pièces. Plus de 40% des demandeurs se considèrent en situation de sur-occupation » de leur logement actuel, c’est-à-dire des logements qui ont des pièces inférieures aux besoins. Dans le cas inverse, on parle de « sous occupation », cela concerne près d’un demandeur sur quatre (précisément 24,4%).
Les motifs de demandes
En 2015, les motifs de demandes peuvent se répartir en trois tiers : 1/3 des demandeurs ont un seul motif, 1/3 ont deux motifs et 1/3 ont trois motifs. Ces motifs peuvent être le confort du logement, les contraintes domicile/travail du à la localisation de leur logement ou motifs familiaux (décohabitation par exemple).
Pour conclure, on peut dire que le logement social parisien est en plein développement depuis 2001 et devrait atteindre un taux de 21% au courant 2016. Cependant, due à la demande élevée qui va de paire avec une augmentation des loyers, la ville de Paris a mis en place un système de cotation en 2014 pour réaliser une synthèse de chaque dossier des demandeurs (25 critères évalués).
L’ensemble du contenu de cet article (texte et image) proviennent de l’étude publiée par l’APUR en octobre 2016.
Pour consulter l’article en entier: http://www.apur.org/etude/acces-logement-social-paris